Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil

Uygulamada, arsa sahipleri ile müteahhitler, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapma yoluna sıklıkla başvurmaktadır. Bu sözleşmede, müteahhit, arsa sahibinin sahibi olduğu taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerden oluşan bina inşa etmeyi taahhüt eder. Arsa sahibi ise belirli bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi borçlanır. Bu sözleşmenin geçerli olması için hangi şekil kurallarına göre düzenlenmesi gerektiğini birlikte inceleyelim.

Türk Medeni Kanunu’nun 706/1 maddesi gereğince “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde; arsa sahibi, belirli bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi borçlandığından dolayı bu sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerden biridir. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 13/1 maddesi gereğince, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin değiştirilmesinde de resmi şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşmede sonradan değiştirilecek hususların sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler niteliğinde olması halinde bu değişikliklerin resmi şekilde düzenlenmesi zorunlu değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin yapılacak ön sözleşmenin(ön protokolün) de Türk Borçlar Kanunu’nun 29/2 maddesi gereğince resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur.

Tapu Kanunu’nun m. 26/1 ve Noterlik Kanunu’nun m. 60/3 hükümleri gereğince; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu memurları veya noterler tarafından düzenlenmesi gerekir. Tapu memurlarının bu sözleşmeyi düzenlemesine yasal hiçbir engel olmamasına rağmen uygulamada tapu memurları bu sözleşmeyi düzenlemekten kaçınmaktadır.

Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi gereğince; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterler tarafından resen düzenlenmesi zorunludur. Tarafların dışarıda düzenlediği noterlerin onayladıkları kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekle aykırı düzenlenmesi halinde, sözleşme kural olarak geçersizdir. Buna göre, arsa sahibi müteahhitten inşaatın yapılmasını, müteahhit ise bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devrini talep edemez. Ayrıca taraflar sözleşmede yer alan cezai şartın yerine getirilmesini de talep edemez. Taraflar, sözleşmenin şekle aykırı düzenlendiğini her zaman ileri sürebilir. Ayrıca hakim yargılamanın her aşamasında şekle aykırılığı resen göz önünde bulundurur. Şekle aykırılığa rağmen taraflardan birinin edimini yerine getirmesi halinde, edimin iadesi karşı taraftan talep edilebilir.

Ancak Yargıtay, bazı hallerde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekle aykırı düzenlense dahi bu sözleşmeyi geçerli kabul etmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesine göre, “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” Buna göre, şekle aykırılığı ileri sürme hakkının diğer tüm tüm haklar gibi dürüstlük kurallarına uygun olarak kullanılması gerekir. Aksi takdirde, tarafların sözleşmenin şekle aykırı düzenlendiğine ilişkin iddiası dinlenmez, sözleşme geçerli kabul edilir.

Yargıtay’ın şekle aykırı düzenlenmesine rağmen sözleşmeyi geçerli kabul ettiği hallere örnek vermek gerekirse:

·    * Tarafların sözleşmeden doğan tüm edimlerini tamamen yerine getirmiş olması,

·    * Müteahhitin inşaatı tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmiş olması,

·     * Arsa sahibinin arsa paylarını yükleniciye devretmiş olması.

 Yukarıda belirtilen hallerde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekle aykırı düzenlenmiş olsa dahi sözleşme geçerli bir sözleşmenin tüm hüküm ve sonuçlarını doğurur.

 

 

# YAZARIN DİĞER YAZILARI

Yazar Seher Çıngıl - Mesaj Gönder


göndermek için kutuyu işaretleyin

Yorum yazarak Haber Milas Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan yorumlardan Haber Milas hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

Anadolu Ajansı (AA), İhlas Haber Ajansı (İHA), Demirören Haber Ajansı (DHA), Anka Haber Ajansı (ANKA) tarafından servis edilen tüm haberler Haber Milas editörlerinin hiçbir editöryel müdahalesi olmadan, ajans kanallarından geldiği şekliyle yayınlanmaktadır. Sitemize ajanslar üzerinden aktarılan haberlerin hukuki muhatabı Haber Milas değil haberi geçen ajanstır.



Anket Sizce 8. Milas Zeytin Hasat Şenliği'nin En Başarılı Etkinliği yada Bölümü Hangisiydi?